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建設保障性租賃住房,錢從哪兒來? 國辦發(fā)文明確

2021-07-09 08:05:20

從土地、財稅、金融方面明確系列政策——保障性租賃住房將獲長期資金支持


  近日,國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》),明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策,提出要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持,要充分發(fā)揮市場機制作用,引導多主體投資、多渠道供給。財稅、金融政策事關為發(fā)展保障性租賃住房解決“錢從哪里來”的問題,《意見》為此明確了一系列“真金白銀”的支持保障舉措。


  財稅政策有力支撐


  “住房問題是關乎民生福祉的大事,必須加大城市困難群眾住房保障工作力度?!北本﹪視媽W院財稅政策與應用研究所所長李旭紅表示,《意見》在土地、財稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房大力支持,助力改善我國住房租賃市場供需結構,推動保障性租賃住房行業(yè)健康發(fā)展,解決城市住房問題,尤其是新市民、青年人等群體的住房困難問題。


  在財稅支持政策上,《意見》明確,給予中央補助資金支持,中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道,對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。


  “在各地財力不均、任務目標不同的情況下,中央提出的發(fā)展保障性租賃住房目標,有對應的中央財力來支撐。相對而言,大城市保障性租賃住房需求更大,同時當?shù)刎斄σ蚕鄬Ψ€(wěn)健,地方和中央基本會共同負擔。中小城市的數(shù)量需求小一些,但中央支持占整體財力投入比重會更大?!敝袊缈圃贺斀?jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任何代欣說。


  何代欣認為,除了保障供給側的建設資金,在運行到需求端時,稅費減免是決定保障性租賃住房吸引力的關鍵“一公里”,“因為涉及非居住類房屋和土地使用,所以對相關的增值稅和房產(chǎn)稅,需要新的優(yōu)惠政策”。


  對此,《意見》規(guī)定,降低稅費負擔,綜合利用稅費手段,加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書后,比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。


  6月18日,國務院常務會議已明確,從10月1日起,住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法,按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)出租住房,減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。


  “這意味著,住房租賃企業(yè)向個人出租住房將享受與個體工商戶出租住房同樣的稅收優(yōu)惠,體現(xiàn)了在稅收政策上對住房租賃行業(yè)的大力支持。”李旭紅認為,稅負成本下降將有利于充分調(diào)動市場主體參與保障性租賃住房建設的積極性,從而增加保障性住房供給,盤活存量住房,改善住房供應結構,緩解住房租賃市場的供需矛盾和錯配問題。


  《意見》還明確,對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費?!斑@對一些閑置土地、房屋轉換為保障性租賃住房提供了經(jīng)濟激勵政策?!焙未勒f。


  長期貸款持續(xù)“輸血”


  對于保障性租賃住房的自持主體來說,《意見》明確提出,支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向其提供長期貸款。對于住房租賃企業(yè)來說,《意見》則要求,金融機構應按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則,向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。


  對此,目前我國銀行業(yè)金融機構相關領域已有所探索。例如,中國工商銀行此前已開辦“公共租賃住房”貸款產(chǎn)品,截至目前累計發(fā)放公租房建設貸款150多億元。此外,該行還已推出“商業(yè)性租賃住房”專項金融產(chǎn)品,重點支持住房租賃市場需求較為旺盛城市的新建租賃住房項目。


  “《意見》將進一步激活各類市場主體參與租賃住房建設運營的積極性,促進專業(yè)住房租賃企業(yè)更加規(guī)范化、規(guī)?;l(fā)展?!敝袊ど蹄y行信貸與投資管理部相關負責人說,接下來工行將加快創(chuàng)新,積極支持保障性租賃住房建設運營的各類融資需求,進一步完善租賃住房貸款的產(chǎn)品體系,提供全產(chǎn)品的綜合化金融服務?!氨热?,工銀瑞信投資已于2019年成功發(fā)行全國首單省級人才公寓類REITs產(chǎn)品,即不動產(chǎn)投資信托基金,為金融支持租賃住房建設進行了創(chuàng)新和探索。”上述負責人說。


  “除了商業(yè)性金融,加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持還要充分發(fā)揮政策性金融的優(yōu)勢。”招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼說。一方面,商業(yè)銀行應堅持商業(yè)可持續(xù)原則,針對保障性租賃住房自持主體、住房租賃企業(yè)開發(fā)中長期貸款產(chǎn)品,支持保障性租賃住房開發(fā)建設和存量住房改造;同時,可在項目運營、后期推出等流程中,為相關主體等提供租金收付、資金融通、財富管理等一體化金融服務。另一方面,開發(fā)性、政策性銀行應針對相關主體的信貸需求,以優(yōu)惠利率為保障性租賃住房開發(fā)建設提供長期貸款。


  值得注意的是,在目前房地產(chǎn)貸款集中度管理制度中,住房租賃有關貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。董希淼認為,這有助于在堅持“房住不炒”的同時,做到“有保有壓”,推動住房租賃市場進一步發(fā)展。


  “下一步,應將這一政策紅利落到實處,并在信貸額度、利率等方面采取進一步的差別化措施,鼓勵金融機構創(chuàng)新產(chǎn)品和服務,加大對保障房開發(fā)與運營的支持?!倍m嫡f,但同時應強化對資金用途、流向的監(jiān)控,防范房產(chǎn)中介機構、運營機構違規(guī)利用住房租賃信貸產(chǎn)品牟利。


  光大銀行金融市場部分析師周茂華也認為:“確保保障房建設運營資金‘??顚S谩迷诘度猩稀枰幌盗信涮状胧┍U?,包括加大相關主體的失信與違規(guī)成本,加強信貸資金貸前、貸中和貸后管理,建立專項資金賬戶,加強信息披露與審計監(jiān)督等。”


  債券險資共同發(fā)力


  為保障性租賃住房拓寬長期資金來源,支持銀行和企業(yè)等通過發(fā)債融資也是此次《意見》的亮點之一?!兑庖姟访鞔_,支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券,募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。


  對此,周茂華表示,支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券用于發(fā)放保障性租賃住房貸款,有助于緩解保障房建設資金壓力,拓寬中長期資金來源。


  目前,信貸資金在各類融資渠道中仍然占據(jù)“大頭”,對銀行來說,支持保障房建設,同樣需要“有錢可貸”,而支持銀行發(fā)行金融債有助于緩解銀行可貸資金不足的矛盾。周茂華認為,一方面,發(fā)行金融債資金規(guī)模較大、期限相對靈活、負債來源穩(wěn)定,有助于優(yōu)化銀行負債結構;另一方面,銀行通過發(fā)行金融債可以較好匹配期限相對長的租賃住房建設資金需求,使得銀行的資產(chǎn)結構更加多元。


  同時,《意見》還明確,支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、公司債、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券,用于保障房建設運營。


  周茂華表示,支持滿足條件的相關企業(yè)發(fā)債,既拓寬其融資渠道,又提升融資效率,還能夠在一定程度上降低企業(yè)融資成本,促進保障性租賃住房建設運營企業(yè)加快發(fā)展。


  此次《意見》還提出支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障房建設,也為保障房建設企業(yè)開拓了長期、穩(wěn)定的資金來源。


  “加快發(fā)展保障房,是供給側結構性改革的重要內(nèi)容之一。還應梳理現(xiàn)有各類支持租賃住房政策,做好政策銜接,強化部門協(xié)作。通過‘補人頭’和‘補磚頭’并舉,彌補市場缺位,兜底城市住房保障問題?!焙未勒f。(經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 曾金華 陳果靜 郭子源)


  轉自:經(jīng)濟日報

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